Sprzedaż nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.)

Wyjaśniając problematykę obrotu nieruchomościami należy sięgnąć zarówno do powszechnych zasad obrotu nieruchomościami takich jak: kwestia treści i formy umowy, przyczynowości, wpisu do księgi wieczystej jak i do wyszczególnionych kwestii: obrotu nieruchomościami rolnymi, obrotu nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, jak i obrotu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
Jak mówi definicja kodeksu cywilnego (art.46§1): nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Prawo własności jest prawem bezwzględnym i jest skuteczne wobec wszystkich, mimo to ustawodawca określił w jakim zakresie możemy korzystać z tego prawa: w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą (art.140 kodeksu cywilnego).

Aby przenieść własność nieruchomości wymagana jest umowa zobowiązująco – rozporządzająca. W tym wypadku stosujemy art.155§1 kodeksu cywilnego: umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły. Przez rzeczy oznaczone co do tożsamości należy rozumieć pojedyncze indywidualne rzeczy, np. konkretną nieruchomość (nieruchomości są rzeczami).

Powyższy artykuł ma przede wszystkim zastosowanie do nieruchomości gruntowych. Do rzeczy oznaczonych co do gatunku, tzn. kilka rzeczy tego samego rodzaju stosujemy art.155§2 kodeksu cywilnego: jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe. Przepis ten ma zastosowanie np. w wypadku gdy zbywca posiada kilka nieruchomości budynkowych lub lokalowych. Należy przy tym pamiętać, że w wypadku przeniesienia własności rzeczy oznaczonych co do gatunku umowa musi mieć charakter czynności realnej, tzn. że do przeniesienia własności jest potrzebne przeniesienie posiadania rzeczy. W związku z artykułem 155 kodeksu cywilnego ustawodawca zastrzegł, że własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art.157§1 kodeksu cywilnego), jeżeli jednak umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art.157§2 kodeksu cywilnego).

Kolejnym wymogiem postawionym przez ustawodawcę w związku z przeniesieniem własności nieruchomości jest obowiązek dochowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności: umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione (art.158 kodeksu cywilnego). W związku z zastrzeżeniem formy aktu notarialnego ustawodawca zapewnił państwową kontrolę obrotu nieruchomościami.
Następną rzeczą do jakiej jesteśmy zobowiązani to wpis prawa własności do księgi wieczystej: właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu (art.35 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece).
Ogromne znaczenie w zakresie obrotu nieruchomości ma planowanie i zagospodarowanie przestrzenne ponieważ jak mówi art. 6 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o zagospodarowaniu przestrzennym: ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Obrót nieruchomościami przede wszystkim nie może powodować zmiany przeznaczenia nieruchomości, gdyż jest on ustalony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w związku z czym nie można samodzielnie powodować zmiany przeznaczenia nieruchomości. Tak jak przeznaczenie nieruchomości nie może samowolnie ulegać zmianie, tak podział nieruchomości w związku z czynnościami obrotu może nastąpić, tylko gdy jest zgodny z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego, lub gdy ustawa tak stanowi. Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział (art.96 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, dalej GospNierU). Wyjątkiem jest podział, o którym orzeka sąd.

Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:

1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;

2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;

3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;

4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;

5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;

6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;

6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;

7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;

8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych(art.95 GospNierU ).

Jak już wcześniej wymieniliśmy wyróżniamy obrót nieruchomościami rolnymi, obrót nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, jak i obrót nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

Na szczególna uwagę zasługuje obrót nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Oprócz ogólnych zasad, które już omówiliśmy do zagadnień z nim związanych stosujemy przepisy szczegółowe ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej GospNierU). Ustawa najpierw określa, kto reprezentuje Skarb Państwa: z zastrzeżeniem wyjątków (…)organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze (art.11 GospNierU).

Jak wynika z art.13 GospNierU nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji. Ponadto nieruchomość może być także przekazywana nieodpłatnie w drodze umowy, w tym również w formie darowizny, partnerowi prywatnemu lub spółce jako wkład własny podmiotu publicznego w celu realizowania zadań publicznych w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego. Nieruchomość może być także przedmiotem darowizny na cele publiczne, a także przedmiotem darowizny dokonywanej między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego, a także między tymi jednostkami. W umowie darowizny określa się cel, na który nieruchomość jest darowana.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami wprowadziła liczne ograniczenia swobody obrotu nieruchomościami. Po pierwsze wprowadzono przetargowy tryb rozporządzania nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi: nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu, co w konsekwencji ogranicza także swobodne kształtowanie treści umowy jeżeli chodzi o cenę: cenę nieruchomości, którą jest obowiązany zapłacić jej nabywca, ustala się w wysokości ceny uzyskanej w wyniku przetargu (art.67 ust.2 pkt.3 GospNierU).

Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej jeżeli:

1) jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu

2) zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami;

3) jest zbywana na rzecz osób fizycznych i prawnych, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;

4) zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;

5) sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;

6) przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;

7) ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;

8) jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;

9) przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości;

10) jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;

11) jest sprzedawana na rzecz partnera prywatnego lub spółki w celu realizowania zadań publicznych w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego

12) jest zbywana przedstawicielstwom dyplomatycznym lub urzędom konsularnym państw obcych oraz innym przedstawicielstwom i instytucjom zrównanym z nimi w zakresie przywilejów i immunitetów na podstawie ustaw, umów międzynarodowych lub powszechnie obowiązujących zwyczajów międzynarodowych nieruchomości Skarbu Państwa (art.37 GospNierU).

Jak widzimy obrót nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego jest bardzo szerokim zagadnieniem, w związku z czym każda kwestia wymaga indywidualnego podejścia.